Opplysningsplikt og undersøkelsesplikt ved salg/kjøp av bolig

 
 
 
 

I de senere år har det vært en stor økning av søksmål knyttet til eierskifte av fast eiendom. Når det gjelder brukt eiendom er det avhendingsloven som i hovedsak regulerer forholdet mellom selger og kjøper. Loven stiller opp en rekke viktige bestemmelser, bl.a. om selgers og kjøpers plikter.

Hvorvidt en eiendom har en mangel må avgjøres konkret i hvert enkelt tilfelle. Hovedregelen er at det dreier det seg om en mangel dersom eiendommen ikke svarer til de krav til «kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen» (Avhendingsloven, § 3-1, første ledd). Formuleringen er vid og omfatter alle forhold ved eiendommen som ikke er i samsvar med avtalen. I denne sammenheng stiller loven opp en opplysningsplikt for selger og en undersøkelsesplikt for kjøper.

Selger har for det første en plikt til å opplyse kjøper om forhold ved eiendommen som han eller hun kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Eksempler på slike forhold kan være fukt, lekkasjer, elektriske problemer osv. Dersom selger unnlater å opplyse om slike negative omstendigheter, kan dette utgjøre en mangel.

For det andre har selger en plikt til å gi riktige opplysninger om forhold ved eiendommen. Siden det ikke er krav om at selger kan klandres for å ha gitt feil opplysninger, er det viktig at selger er nøye når man gir opplysninger om eiendommen, f.eks. på egenerklæringsskjemaet som vanligvis blir fylt ut og vedlagt salgsoppgaven.

Selgers opplysningsplikt gjelder også opplysninger som fremkommer i annonser, salgsoppgaver etc. Det betyr at selger også må kontrollere den informasjonen som gis av f.eks. eiendomsmegler og takstmann. På samme måte som for manglende opplysninger, kan uriktige opplysninger føre til at eiendommen regnes for å ha en mangel.

Men også kjøper har en plikt til å undersøke eiendommen. Hvis eiendommen har en feil som kjøper med en vanlig god undersøkelse av boligen kunne oppdaget på en visning kan kjøper ikke i ettertid hevde at dette er en mangel som selger må erstatte. Dersom man tar med seg en sakkyndig på visningen, f.eks. en håndverker eller en takstmann, vil den sakkyndige identifiseres med kjøperen slik at det skal mindre til før man vil si at man burde oppdaget en feil på visningen.

Hvis det er tvil om mangelen faller inn under selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt må det foretas en konkret vurdering. Ofte vil det at selger normalt har mer kunnskap om eiendommen enn kjøper falle i kjøpers favør.

I de tilfeller eiendommen har en mangel vil kjøper etter omstendighetene kunne kreve at feilen blir rettet, prisavslag eller heving (at kjøpet blir omgjort).

Dersom du har kjøpt en eiendom som du tror er mangelfull bør du kontakte en advokat for å få vurdert saken. Advokaten vil vanligvis samarbeide med en sakkyndig takstmann som kan komme og se på boligen.

Det er veldig viktig at du ikke venter for lenge med å ta tak i forholdet. Selv om avhendingsloven gir en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år, sier loven også at man må reklamere innen ”rimelig tid”. Høyesterett har i 2010 avsagt en dom hvor rimelig tid ble tolket slik at man måtte reklamere innen 3 måneder etter man oppdaget, eller burde oppdaget, feilen.

Har du spørsmål i forbindelse med artikkelen eller spørsmål om eierskifte av fast eiendom generelt, ta kontakt på telefonnummer 38 02 86 60 eller på e-post til geir@skivikmail.no.

 
Geir Skivik